Decyzje o warunkach zabudowy – aktualne przepisy

Niewątpliwie, budowa własnego domu to marzenie wielu osób. Te inwestycje zapewne planuje większość z nas. Jednak, aby móc do niej przystąpić, konieczne jest przejście przez kilka kluczowych etapów, w głównej mierze związanych z dopełnieniem wszelkich formalności. Na początek, inwestor musi nabyć odpowiednią działkę, a następnie uzyskać stosowne uzgodnienia i pozwolenia na rozpoczęcie prac budowlanych. Wybór gruntu jest pierwszym najważniejszym krokiem w realizacji naszych planów. Dlatego zakup ten powinien być dogłębnie przemyślany, gdyż nie na każdej działce będziemy w stanie wybudować dom naszych marzeń. Podstawowe uwarunkowania, ograniczenia czy możliwości dotyczące określonej działki określają dwa dokumenty wskazane zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 1977 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pierwszym z nich jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, drugim zaś decyzja o warunkach zabudowy. Planujesz budowę nieruchomości i pierwszy raz spotykasz się z pojęciem decyzji o warunkach zabudowy? W tym artykule przedstawimy Ci wszystkie niezbędne informacje oraz aktualne przepisy i rozporządzenia.

Czym jest decyzja o warunkach zabudowy?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany jest przez Radę Gminy. Dokument określa między innymi, czy na obszarze danej działki możliwa jest inwestycja jednorodzinna. Ponadto, wskazuje na jej powierzchnię, wyznacza linie budowy oraz gabaryty mających powstać obiektów. Z tego rozporządzenia dowiemy się także o zakazie murowania nieruchomości wynikającym bardzo często z potrzeb ochrony środowiska. W przypadku, gdy interesujący nas teren nie dysponuje owym dokumentem, wówczas warto wystąpić do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to instrument do planowania przestrzennego. Wydawana jest w dwóch typach: jako decyzja dla inwestycji celu publicznego i innych niż cel publiczny. Dzięki takiemu poświadczeniu możliwa jest realna ocena czy wykorzystanie terenu nie zaburzy ładu przestrzennego. Podstawą prawną jest ustawa z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. O wydanie decyzji WZ może ubiegać się każdy zainteresowany, niekonieczne musi być to właściciel działki. Dokument nie rodzi praw do posiadania ani nie narusza praw osób trzecich. Może zdarzyć się tak, iż sprzedający posiadłość posiada już taką decyzję. Wraz z zakupem gruntu dokument możesz przenieść na siebie. Przeniesienia dokonuje organ, który wydał dokument na wniosek osoby zainteresowanej, za zgodą adresata decyzji. Jedynym warunkiem do przeniesienia jest wyłącznie przyjęcie wszystkich przepisów zawartych w piśmie przez osobę, na rzecz której ma być ono przeniesione.

budowa domu

Jak wypełnić i gdzie złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy?

Planując zabudowę na terenie bez oświadczenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyszły inwestor z pewnością zastanawia się, skąd uzyskać i jak wypełnić wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Przygotowanie dokumentu nie powinno stanowić problemu, gdyż zainteresowany może skorzystać z gotowych formularzy dostępnych na stronach internetowych urzędu gminy/miasta lub w siedzibach wymieniowych organów państwowych. Wniosek należy wypełniać bardzo dokładnie i ze zrozumieniem. Na niektórych stronach urzędów można znaleźć wzór poprawnie wypełnionego pisma. Nie ulega wątpliwości, że dla osób ubiegających się o warunki zabudowy będzie to spore ułatwienie. Jeśli wypełnienie formularza będzie stanowić dla nas kłopot, w każdej chwili można zasięgnąć porady w odpowiedniej instytucji. Do wniosku należy dołączyć dokumenty, takie jak:

  • kopia mapy zasadniczej bądź katastralnej
  • charakterystykę planowanej inwestycji
  • zaświadczenie o możliwości uzbrojenia terenu, którego dotyczy wniosek

Podsumowując, złożenie samego wniosku o wydanie decyzji to nie wszystko. Kluczowe jest dołączenie niezbędnych załączników. Im będą one dokładniejsze i bardziej sprecyzowane, tym większa szansa na szybkie i pozytywne rozpatrzenie sprawy. Wniosek o wydanie WZ należy złożyć w urzędzie właściwym z uwzględnieniem lokalizacji przyszłej inwestycji. Dla miast będzie to urząd miasta, zaś dla wsi – urząd gminy. Warunki zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Jakie warunki muszą zostać spełnione?

W Polsce do wydania decyzji o warunkach zabudowy uprawnione są organy władzy samorządowej. Warto wiedzieć, że istnieją pewne typy robót budowlanych, które nie wymagają wystawienia takiego oświadczenia. Wśród nich znajdują się prace polegające na jednorazowej zmianie sposobu zabudowy i zagospodarowania terenu, dla których nie konieczne jest pozwolenie na budowę. Najważniejszym aspektem jest, aby prace nie trwały dłużej niż rok oraz miały charakter tymczasowy. Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana tylko i wyłącznie wtedy, kiedy spełnione są następujące warunki:

  • najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, to tzw „dobrego sąsiedztwa”
  • posiadłość ma dostęp do drogi publicznej
  • istniejące lub zawarte w projekcie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla mających powstać obiektów budowlanych
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia z celów rolniczych czy leśnych na nierolnicze i nieleśne
  • decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami, tj. ochrona środowiska lub prawa budowlanego

rozpoczęcie prac budowlanych

Jak długo czeka się na wydanie decyzji i ile jest ona ważna?

Zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego, instytucje mają miesiąc na rozpatrzenie wniosku. W niektórych przypadkach czas ten może wydłużyć się do dwóch miesięcy. Jeśli działka usytuowana jest na obszarze objętym ochroną konserwatorską, wówczas musimy ubiegać się o zgodę konserwatora zabytków. Kiedy leży w granicach narodowego parku – jego dyrektora, natomiast, gdy przylega do drogi publicznej, zarządcy dróg. Decyzję otrzymuje inwestor oraz jego sąsiedzi. Strony mają 14 dni na ustosunkowanie się do oświadczenia. Wnioskodawcy muszą liczyć się z tym, iż jest to proces bardzo czasochłonny. Urzędnicy podejmują różne kroki oraz konsultują się z innymi instytucjami państwowymi, co sprawia, że czas ten się wydłuża. Aktualnie, zgodnie z rozporządzeniem z dnia 27 marca 2003 roku, decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo, choć niekiedy może stracić ważność. Dzieje się tak w następujących przypadkach: gdy inny interesant uzyskał pozwolenie na prace budowlane oraz gdy dla terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w decyzji. Wygaśnięcie owej decyzji stwierdza organ, który dokonał jej wydania. W nowym projekcie znalazło się rozwiązanie, które przewiduje ważność decyzji do 3 lat od ostatecznego wydania. Wyjątkiem jest sytuacja, w której na podstawie decyzji zostanie udzielone pozwolenie na budowę przez organ pierwszej instancji.

Jakie informacje zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

Kompletna decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać następujące informacje:

  • czy planowane prace budowlane (budowa nowego domu lub zmiana przeznaczenia budynku) w obrębie działki są dopuszczalne
  • warunki kształtowania przestrzennego, czyli jaką maksymalną wysokość może osiągnąć budynek, wskazanie linii zabudowy: elewacja frontowa, kąt nachylenia połaci dachu oraz jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy
  • uzbrojenie działki w prąd, wodę oraz sposób odprowadzania ścieków
  • informacje, czy teren objęty szczególnymi uregulowaniami prawnymi wynikających z ochrony środowiska, gruntów rolnych, leśnych lub sanitarnych.

Zmiany w planowaniu przestrzennym dotyczące warunków zabudowy

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju wprowadza coraz nowsze zmiany w planowaniu zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustawa o planowaniu przestrzennym z 2019 roku nakłada wiele wymagań dotyczących nowej zabudowy. Choć zmiany na pierwszy rzut oka mogą wydawać się rewolucyjne, wcale takie nie są. Zgodnie z najnowszym projektem, urzędy gmin będą zobowiązane uchwalać dwa rodzaje planów: przeznaczenia i zabudowy. W oparciu o plany przeznaczenia będą wydawane pozwolenia na budowę. Natomiast plan zabudowy zastąpi dotychczasowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z dniem, gdy przepisy wejdą w życie, decyzje WZ będą wydawane wyłącznie dla terenów położonych w obszarach zabudowanych. Obszar ten będzie wyznaczać Rada Gminy w oparciu o faktyczny stan zagospodarowania przestrzeni. Zmiana ma nastąpić również w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie, każdy zainteresowany mógł wystąpić z wnioskiem o wydanie dokumentu w celach zaznajomienia się z parametrami oraz cechami posiadłości. Nowe projekty ustawy przewidują, iż takie oświadczenie będzie można wydać jedynie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa nieustannie trwają prace nad projektem ustawy inwestycyjnej. Aby projekt budowlany na stałe mógł wejść w życie wymaga wprowadzenia wielu zmian, co wpływa na wydłużenie procedury. Dlatego, osoby które złożyły wniosek o decyzję WZ starym wzorem, powinny się pospieszyć, jeśli nie chcą powtarzać całej procedury od nowa. Należy rozumieć, że dokument ten nie jest aktem prawa miejscowego, lecz decyzją administracyjną, zgodnie z art. 104 § 1.k.p.a.

zabudowa jednorodzinna

Podsumowanie

Budowa domu niewątpliwie jest inwestycją na całe życie. To nie lada wyzwanie nawet dla osoby, która na co dzień zajmuje się budownictwem. Już samo wybranie działki i projekt budowlany potrafi sprawić nam problem. Uwieńczeniem wszystkich formalności, które czekają Cię w drodze do rozpoczęcia budowy jest uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę. Jednak, aby tak się stało, prawo budowlane wymaga przebrnięcia przez wiele formalności. Brak planu miejscowego zagospodarowania działki to bardzo często spotykany przypadek. W analizie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania, całość poprzedza decyzja o warunkach zabudowy. Aby móc starać się o pozwolenie na budowę, niezbędne jest wystąpienie o wydanie stosownego pisma przez urząd gminy bądź miasta. Kwestie związane z uzyskaniem decyzji reguluje: ustawa z dnia 27 marca 2003 roku oraz rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 roku.

Decyzje o warunkach zabudowy – aktualne przepisy
Rate this post

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *